Hotéis e flats
Arquitetura pode definir o sucesso de um hotel
Sucesso ou fracasso: a arquitetura de um hotel pode definir seu futuro
“O estudo da viabilidade econômico-financeira é o ponto de partida para qualquer projeto bem-sucedido. Se não for um hotel rentável, para que mais servirá uma estrutura quarto-banheiro?”, pergunta o arquiteto Nelson Andrade, co-autor do livro Hotel: planejamento e projeto.
Para Andrade, a avaliação da viabilidade começa pela definição do tipo de hotel que se pretende implantar e do segmento de mercado que se quer atingir, estipulando perfil do público-alvo, serviços, número de quartos, diferenciais para a disputa de mercado e, claro, o valor da diária. Por isso, os operadores deveriam participar do projeto desde o início, o que nem sempre acontece.
Segundo o arquiteto Gianfranco Vannucchi, presidente da Asbea-Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura, a definição do operador no início do trabalho também é fundamental para o desenvolvimento do projeto de arquitetura. “Cada administradora tem seu modus operandi, que deve ser considerado na concepção do empreendimento.
Em grandes centros urbanos, como São Paulo, nem sempre é possível optar pela localização ideal, que é um item importante para o sucesso financeiro.
Deve-se considerar, por exemplo, a expectativa deexpansão da malha urbana, a fim de avaliar se, no futuro, a região ainda corresponderá aos interesses do hóspede, conforme o perfil do público-alvo.
“Os empreendimentos em áreas centrais devem estar situados preferenciamente em ruas sem tráfego congestionado e de fácil acesso a aeroportos e a outras vias importantes. Para hotéis de convenções, o melhor é optar por zonas próximas a centros de negócios e serviços, de infra-estrutura urbana confiável e com grandes áreas de estacionamento”, exemplifica Andrade. Na escolha do lote, fatores técnicos também merecem atenção, a fim de evitar custos imprevistos decorrentes de, por exemplo, grandes movimentações de terra, obras de contenção, fundações próprias para terrenos de baixa resistência ou limitações causadas por lençóis freáticos altos.
Não há regras que definam o estilo arquitetônicode um empreendimento hoteleiro, mas Andrade aponta alguns fatores, que incluem a conveniência da regularidade das formas do terreno, o que garante mais liberdade à concepção. Cita, também, a importância de o projeto autopromover-se, destacando-se no entorno. Para valorizar o edifício, o arquiteto deve procurar realizar um projeto livre de modismos que não combinam com investimentos de longo prazo. “Quando deixa de ser novidade, o extravagante não se sustenta. O menos arriscado é trabalhar arquitetura e interiores dentro de uma estética contemporânea sem excessos e com tendência ligeiramente conservadora”, ensina.
Vannucchi também ressalta a importância da preocupação com o estilo. “Há projetos tão pasteurizados que o hóspede, quando acorda, não sabe se está em São Paulo ou em Paris; e quando a intenção é realizar um projeto tipicamente brasileiro, alguns caem na alegoria tropical de gosto duvidoso.
O retorno do capital aplicado depende de o empreendimento entrar em operação. Esse fato explica os cronogramas de trabalho reduzidos e a cada vez mais freqüente opção pelos sistemas pré-fabricados, que, embora tenham custos mais elevados, estão se tornando comuns em todas as etapas, desde a estrutura, passando pela vedação ou paredes-divisórias, até os banheiros prontos, fabricados na indústria em acordo com o projeto arquitetônico e para posterior instalação em seu local definitivo.
O Meliá Comfort São Paulo Office Park, projetado pela PAR Arquitetura, de São Paulo, pode ser considerado um dos melhores exemplos da opção por sistemas industrializados de construção. Incorporado pela Birmann e construído pela Gafisa, o flat está prestes a encerrar a fase de acabamentos internos.
Com apenas os pilares concretados in loco, ele temvigas, lajes, painéis de fachada e banheiros pré-fabricados, o que permitiu executar em 20 meses um edifício de 7.400 m2 e 396 unidades distribuídas por oito andares. “Foi uma decisão empresarial para antecipar a rentabilidade”, diz o arquiteto Paulo Maurício Alves D’Arienzo, da PAR.
A mesma intenção pode ser observada em outros empreendimentos, como o paulistano Hilton Berrini, com 505 unidades que ocuparão os 54.590 m2 e os 38 pavimentos - que incluem 24 andares de apartamentos, cinco subsolos de estacionamento, pisos técnicos e setor de convenções - da torre leste do Centro Empresarial Nações Unidas, ainda em construção.
Projetado por Botti Rubin Arquitetos e construído pela Hochtief do Brasil, o empreendimento também se vale dos pré-fabricados para permitir a entrega do prédio em maio de 2002, o que significará pouco mais de 24 meses de obras.
O conjunto das unidades representa de 65% a 85% do total construído em qualquer tipo de hotel. “Por isso, deve-se começar a trabalhar os fluxos em função dos apartamentos”, diz Andrade.
O agrupamento é determinado pelo padrão do hotel e do apartamento. De modo geral, explica ele, hotéis de padrão elevado costumam trabalhar com múltiplos de 12 para definir o número de unidades por andar; os de padrão mais econômico adotam múltiplos de 16 ou 18; em ambos os casos, a definição depende do modus operandi da operadora, considerando o tamanho das equipes de serviços.
“A infra-estrutura deve refletir o número de unidades”, resume. Em termos de distribuição, Andrade ressalta que corredores muito extensos devem ser evitados: “Com plantas em formato de cruz, por exemplo, pode-se ter muitos apartamentos em um mesmo andar, eqüidistantes do elevador, e sem fazer com que o hóspede precise percorrer corredores intermináveis”.
Seja flat ou hotel, cada tipo de empreendimento tem características bastante peculiares, o que implica uma infra-estrutura própria e requer um conhecimento específico para contemplar todas as situações, explica Andrade. Os de padrão econômico devem dispor de instalações simplificadas, restritas a apartamentos, área de recepção e administração.
O recomendável é ter uma lavanderia de pequeno porte ou terceirizar os serviços, detalha o arquiteto. No caso de resorts, a gleba deve ser ampla, os apartamentos devem ter maior área a fim de acomodar camas extras para atender a grupos familiares, enquanto instalações para congressos e reuniões ajudam a manter as taxas de ocupação em qualquer época do ano.
Hotéis-fazenda ou pousadas seguem a mesma linha do resort, mas com infra-estrutura mais modesta, como, por exemplo, um único restaurante para todas as refeições e pequena área de convenções.
Os empreendimentos em pontos centraisdependem de diferenciais que o valorizem entre a concorrência da região, como vagas de estacionamento para os participantes de congressos e convenções, circulações independentes para os diferentes setores ou um lobby bem planejado e funcional, que contribua para a boa imagem do hotel ou flat. Já os empreendimentos afastados do centro devem ter acesso viário fácil aos pontos de interesse da cidade e maior oferta de serviços, como restaurantes, bares e locais de reunião, visando atrair usuários de regiões vizinhas.
Quando situados nas imediações de um aeroporto, têm basicamente as mesmas características dos
não-centrais, diferenciando-se pelo cuidado acústico redobrado. Hotéis de convenções e com áreas de exposições exigem infra-estrutura para acomodar maior quantidade de hóspedes e visitantes externos, o que implica maior e melhor oferta de serviços.
Publicada originalmente em PROJETODESIGN
Edição 258 Agosto 2001
Deve-se considerar, por exemplo, a expectativa deexpansão da malha urbana, a fim de avaliar se, no futuro, a região ainda corresponderá aos interesses do hóspede, conforme o perfil do público-alvo.
“Os empreendimentos em áreas centrais devem estar situados preferenciamente em ruas sem tráfego congestionado e de fácil acesso a aeroportos e a outras vias importantes. Para hotéis de convenções, o melhor é optar por zonas próximas a centros de negócios e serviços, de infra-estrutura urbana confiável e com grandes áreas de estacionamento”, exemplifica Andrade. Na escolha do lote, fatores técnicos também merecem atenção, a fim de evitar custos imprevistos decorrentes de, por exemplo, grandes movimentações de terra, obras de contenção, fundações próprias para terrenos de baixa resistência ou limitações causadas por lençóis freáticos altos.
Não há regras que definam o estilo arquitetônicode um empreendimento hoteleiro, mas Andrade aponta alguns fatores, que incluem a conveniência da regularidade das formas do terreno, o que garante mais liberdade à concepção. Cita, também, a importância de o projeto autopromover-se, destacando-se no entorno. Para valorizar o edifício, o arquiteto deve procurar realizar um projeto livre de modismos que não combinam com investimentos de longo prazo. “Quando deixa de ser novidade, o extravagante não se sustenta. O menos arriscado é trabalhar arquitetura e interiores dentro de uma estética contemporânea sem excessos e com tendência ligeiramente conservadora”, ensina.
Vannucchi também ressalta a importância da preocupação com o estilo. “Há projetos tão pasteurizados que o hóspede, quando acorda, não sabe se está em São Paulo ou em Paris; e quando a intenção é realizar um projeto tipicamente brasileiro, alguns caem na alegoria tropical de gosto duvidoso.
O retorno do capital aplicado depende de o empreendimento entrar em operação. Esse fato explica os cronogramas de trabalho reduzidos e a cada vez mais freqüente opção pelos sistemas pré-fabricados, que, embora tenham custos mais elevados, estão se tornando comuns em todas as etapas, desde a estrutura, passando pela vedação ou paredes-divisórias, até os banheiros prontos, fabricados na indústria em acordo com o projeto arquitetônico e para posterior instalação em seu local definitivo.
O Meliá Comfort São Paulo Office Park, projetado pela PAR Arquitetura, de São Paulo, pode ser considerado um dos melhores exemplos da opção por sistemas industrializados de construção. Incorporado pela Birmann e construído pela Gafisa, o flat está prestes a encerrar a fase de acabamentos internos.
Com apenas os pilares concretados in loco, ele temvigas, lajes, painéis de fachada e banheiros pré-fabricados, o que permitiu executar em 20 meses um edifício de 7.400 m2 e 396 unidades distribuídas por oito andares. “Foi uma decisão empresarial para antecipar a rentabilidade”, diz o arquiteto Paulo Maurício Alves D’Arienzo, da PAR.
A mesma intenção pode ser observada em outros empreendimentos, como o paulistano Hilton Berrini, com 505 unidades que ocuparão os 54.590 m2 e os 38 pavimentos - que incluem 24 andares de apartamentos, cinco subsolos de estacionamento, pisos técnicos e setor de convenções - da torre leste do Centro Empresarial Nações Unidas, ainda em construção.
Projetado por Botti Rubin Arquitetos e construído pela Hochtief do Brasil, o empreendimento também se vale dos pré-fabricados para permitir a entrega do prédio em maio de 2002, o que significará pouco mais de 24 meses de obras.
O conjunto das unidades representa de 65% a 85% do total construído em qualquer tipo de hotel. “Por isso, deve-se começar a trabalhar os fluxos em função dos apartamentos”, diz Andrade.
O agrupamento é determinado pelo padrão do hotel e do apartamento. De modo geral, explica ele, hotéis de padrão elevado costumam trabalhar com múltiplos de 12 para definir o número de unidades por andar; os de padrão mais econômico adotam múltiplos de 16 ou 18; em ambos os casos, a definição depende do modus operandi da operadora, considerando o tamanho das equipes de serviços.
“A infra-estrutura deve refletir o número de unidades”, resume. Em termos de distribuição, Andrade ressalta que corredores muito extensos devem ser evitados: “Com plantas em formato de cruz, por exemplo, pode-se ter muitos apartamentos em um mesmo andar, eqüidistantes do elevador, e sem fazer com que o hóspede precise percorrer corredores intermináveis”.
Seja flat ou hotel, cada tipo de empreendimento tem características bastante peculiares, o que implica uma infra-estrutura própria e requer um conhecimento específico para contemplar todas as situações, explica Andrade. Os de padrão econômico devem dispor de instalações simplificadas, restritas a apartamentos, área de recepção e administração.
O recomendável é ter uma lavanderia de pequeno porte ou terceirizar os serviços, detalha o arquiteto. No caso de resorts, a gleba deve ser ampla, os apartamentos devem ter maior área a fim de acomodar camas extras para atender a grupos familiares, enquanto instalações para congressos e reuniões ajudam a manter as taxas de ocupação em qualquer época do ano.
Hotéis-fazenda ou pousadas seguem a mesma linha do resort, mas com infra-estrutura mais modesta, como, por exemplo, um único restaurante para todas as refeições e pequena área de convenções.
Os empreendimentos em pontos centraisdependem de diferenciais que o valorizem entre a concorrência da região, como vagas de estacionamento para os participantes de congressos e convenções, circulações independentes para os diferentes setores ou um lobby bem planejado e funcional, que contribua para a boa imagem do hotel ou flat. Já os empreendimentos afastados do centro devem ter acesso viário fácil aos pontos de interesse da cidade e maior oferta de serviços, como restaurantes, bares e locais de reunião, visando atrair usuários de regiões vizinhas.
Quando situados nas imediações de um aeroporto, têm basicamente as mesmas características dos
não-centrais, diferenciando-se pelo cuidado acústico redobrado. Hotéis de convenções e com áreas de exposições exigem infra-estrutura para acomodar maior quantidade de hóspedes e visitantes externos, o que implica maior e melhor oferta de serviços.
Publicada originalmente em PROJETODESIGN
Edição 258 Agosto 2001
O Blue Tree Towers Faria Lima tem 338 unidades, arquitetura de Roberto Candusso e interiores de João Armentano
Diferencial: cama rebatível se encaixa
na parede para transformar o quarto em escritório
na parede para transformar o quarto em escritório
Mélia Confort São Paulo Office Park, projeto
da PAR arquitetura: sistemas industrializados de contrução
da PAR arquitetura: sistemas industrializados de contrução
Projetos da NPW Arquiteturea (Campinas-SP e Uberlândia-MG) para o conceito Comfort, padrão econômico da rede Choice
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